근저당설정할 때 서류와 비용 확인하는 방법
얼마 전 지인이 아파트 대출 서류를 보다가 ‘2억 원을 빌리는데 등기에는 왜 2억 4천만 원이 적히느냐’고 물었습니다. 처음 보면 빚이 늘어난 것처럼 느껴지죠. 그런데 등기에 적힌 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 근저당설정을 앞두고 있다면 이 차이부터 알아두는 게 좋습니다.
대출금과 채권최고액부터 구분하기
근저당권은 부동산을 담보로 잡고, 정해 둔 최고액 범위에서 채권을 보호하는 권리입니다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때 흔히 설정합니다. 대출금을 갚지 못하면 채권자는 담보 부동산을 통해 변제를 받을 수 있습니다.
채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 고려해 정하는 담보 한도입니다. 예를 들어 대출금이 2억 원이고 채권최고액을 대출금의 120%로 약정했다면 등기에는 2억 4천만 원이 적힙니다. 그렇다고 4천만 원을 더 빌렸다는 뜻은 아닙니다. 비율은 계약에 따라 달라지므로 실제 금액은 대출 약정서와 근저당권설정 계약서에서 확인해야 합니다.
등기사항증명서에서는 근저당권자, 채무자, 채권최고액, 접수일과 순위를 함께 봐야 합니다. 특히 이미 설정된 근저당권이 있다면 새 권리가 어느 순위로 들어가는지 중요합니다. 담보가치가 충분해 보여도 앞선 권리가 있으면 뒤에 설정한 채권자가 회수할 수 있는 금액은 달라질 수 있습니다.
신청 전에 챙길 서류
근저당설정은 부동산 소유자와 채권자가 근저당권설정 계약을 맺고 등기를 신청하는 순서로 진행됩니다. 소유자가 등기의무자, 돈을 빌려준 채권자가 등기권리자입니다. 은행 대출이라면 은행이나 위임받은 법무사가 절차를 진행하는 경우가 많지만, 서류에 적힌 내용은 소유자도 직접 읽어보는 편이 좋습니다.
찾기쉬운 생활법령정보 안내에 따르면 기본적으로 근저당권설정 계약서, 소유자의 등기필정보와 인감증명서, 채권자의 주소를 증명하는 서류, 등록면허세 납부 확인 자료가 필요합니다. 한쪽이 위임받아 신청한다면 위임장도 준비합니다. 채권자가 법인이면 개인의 주민등록 서류 대신 법인등기사항증명서를 쓰는 등 당사자에 따라 구성이 달라집니다.
서류를 모을 때는 계약서의 부동산 표시와 등기사항증명서의 표시가 같은지 먼저 대조해 보세요. 채무자와 소유자가 다른 경우도 있으니 두 사람의 이름을 혼동하지 않아야 합니다. 가족 소유 부동산을 담보로 제공하는 상황이라면 소유자가 직접 빚을 지는지, 담보만 제공하는지도 계약서에서 분명히 확인해야 합니다.
비용은 채권최고액을 기준으로 계산하기
설정 비용에서 먼저 볼 것은 등록면허세입니다. 근저당권 설정등기의 등록면허세는 채권최고액의 0.2%이고, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 채권최고액이 2억 4천만 원이라면 등록면허세는 48만 원, 지방교육세는 9만 6천 원으로 두 세금을 합쳐 57만 6천 원입니다. 실제 대출금 2억 원을 기준으로 계산하면 금액이 달라지니 주의해야 합니다.
여기에 등기신청 수수료와 국민주택채권 매입에 따른 비용 등이 더해질 수 있습니다. 법무사에게 맡기면 보수도 확인해야 하고요. 국민주택채권을 매입해 바로 매도하는 경우에는 채권 액면금액 전체가 최종 부담액이 아니라 매도 과정에서 발생하는 비용을 봐야 합니다. 할인율에 따라 금액이 움직이므로 견적서의 각 항목을 따로 확인하는 편이 정확합니다.
‘설정 비용은 누가 내나요?’도 자주 헷갈리는 부분입니다. 세금의 납세의무와 은행·차주 사이에서 최종적으로 비용을 부담하는 약정은 구분해서 봐야 합니다. 대출을 받는다면 은행이 제시한 비용 안내서에서 등록면허세, 채권 관련 비용, 법무사 보수가 각각 누구 부담인지 확인하세요. 개인끼리 돈을 빌려주고 설정한다면 계약 전에 비용 부담을 적어 두는 게 분쟁을 줄이는 방법입니다.
등기가 끝난 뒤와 대출을 갚은 뒤
신청은 등기소에 서류를 제출하거나 전자 방식으로 할 수 있습니다. 접수가 끝났다는 말만 듣고 넘어가기보다 등기 완료 후 등기사항증명서를 다시 확인하는 게 좋습니다. 계약한 부동산과 채권최고액이 맞는지, 채무자와 근저당권자가 제대로 적혔는지, 예상한 순위로 등기됐는지를 살펴보면 됩니다.
대출을 전부 갚은 뒤에도 확인할 일이 하나 남습니다. 빚을 갚았다고 등기부의 근저당권 표시가 저절로 사라지는 것은 아닙니다. 은행에서 말소에 필요한 서류와 절차를 안내받아 말소등기를 마친 뒤, 등기사항증명서에서 해당 권리가 지워졌는지 확인해야 합니다. 집을 팔거나 새 대출을 받을 계획이 있다면 이 확인이 특히 중요합니다.
근저당설정은 낯선 법률 용어가 많지만, 실제로 확인할 줄기는 단순합니다. 얼마를 빌리는지와 얼마까지 담보로 잡히는지, 등기에 누가 어떤 순위로 올라가는지, 비용을 누가 부담하는지입니다. 서명 전 이 네 가지를 차분히 대조해 두면 나중에 등기부를 다시 봐도 훨씬 이해하기 쉽습니다.
